Опасности при продаже недвижимости с 2016

С 01 января 2016 вступил новый порядок налогообложения при продаже недвижимости физическими лицами, при этом данный порядок применяется только в отношении недвижимого имущества приобретенного после 01 января 2016.

И так два основных изменения это: – доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения при условии, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет (до 01.01.16 три года); – если цена продажи меньше 70% от продажной стоимости, за доход берется 70% от продажной стоимости, цена указанная в договоре не имеет значения .

Рассмотрим два примера из практики и как нужно было поступать продавцу: 1) Ситуация, одно физическое лицо в марте 2016, назовем его А, попросило другое физическое лицо, назовём его В, поучаствовать в торгах по покупке недвижимого имущества у банкрота. Физическое лицо В купило недвижимое имущество за 500тыс.руб. и продало физическому лицу А за 600тыс.руб.. Также за 2016 физическое лицо В отчиталось декларацией 3НДФЛ и оплатила налог 13тыс.рублей. В августе 2017 физическое лицо В получает уведомление о неверно рассчитанных налогах. Оказалось здание, которое купило физическое лицо кадастровую стоимость 5млн. рублей, и налог составил: (5млн.руб*0,7 – 500тыс)*0,13=390тыс.руб.

Как надо было поступить? К данной сделке физическому лицу вместо физического лица В, необходимо было привлечь юридическое лицо. При этом оптимально если юридическое лицо будет на традиционной системе с освобождением от НДС по 145ст.. 2) Физическому лицу в 2017 досталась квартира по наследству, и он решил ее сразу продать. Квартира была в старом доме и была продана за 1млн.руб. В 2018 отчитался декларацией 3НДФЛ и также в августе получает уведомление с налоговой о неверно рассчитанном налоге. Оказалась кадастровая стоимость квартиры 2,5млн.руб. и налог соответственно составил : (2,5млн.*0,7-1млн.)*0,13=97500руб.

Как надо было поступить? Необходимо было узнать кадастровую стоимость и произвести переоценку квартиры. И тут есть один момент, кадастровая стоимость берется на 01 января года , в котором осуществлена продажа объекта. Суд, а переоценка делается через суд, иногда меняет кадастровую стоимость задним числом, а иногда — нет.

После перехода на онлайн-кассы последовали контрольные закупки. Налоговая начала проверять снятие наличных на хознужды